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陈雪根征收房产税能否降房价还能难说

来源: 2018年08月23日

陈雪根:征收房产税能否降房价还能难说

核心提示:年底,楼市又热,对此,很多期望房价下跌的购房者,将希望寄托于房产税的开征,但是,业内陈雪根认为征收房产税能否降房价还能难说。

对于房产税的试征,一直有人把它与房价挂起钩来,一种观点认为,征收房产税可以降低房价,另一种观点则正相反,坚持征房产税不能降低房价。要把说这个问题说透,首先必须了解房产税开征的主要目的是什么?房产税是如何征的?

1986年,国务院出台了《房产税暂行条例》,2008年召开的中共十七届三中全会提出要适时开征物业税,并对房产税进行调整。这是首次提出调整房产税,但前提是要开征物业税。在此前后,物业税随着物权法的颁布热闹过一阵子,但很快就被房产税取代了。物业税不开征是否可以调整房产税,当然可以,因为房产税只是物业税的一部分,部分调整不影响整体。那么为何要调整房产税呢?

财政部、国家税务总局、住房和城乡建设部有关负责人在就房产税改革试点答问时很明确地指出,开征房产税的目的有两个,因为房产税是调节收入和财富分配的重要手段之一,因此征收房产税有利于调节收入分配、缩小贫富差距;同时,也有利于引导居民合理住房消费,促进集约用地。

从上海、重庆的试点来看,都是按照面积和价格双重标准,上海是人均60平方米之外、税率按上年新建商品房销售均价2倍分为两档征收,重庆规定对实施之前个人购买的超过180平方米、之后超过110平方米的住宅,根据前两年新建商品房销售均价的2倍以上价格分三档征收,也就是说,主要是对超出基本住房需求的面积或者占地面积大、房价高的住房征收房产税,其调节收入分配、减少土地占有、引导合理消费的目的是很清楚的。

那么引导合理消费能否理解为降低房价呢?从理论上说是可以的,但实际未必。理论上看,征收房产税会增加持有成本,多少会起到挤出存量房的效果,但房价的形成原因非常复杂,其中供求关系是一种主要的影响因素,市场供给增加,如果需求也同步增加,其抑制房价的作用就被抵消了,除非继续执行现有的行政性限购、限贷等措施。长期来看,当供求关系达到一个新的平衡之后,税负增加只会加高房价,现行房价中的税率、税费一直就很高,沪渝房产税税率最高也就1.2%,还必须是超过前两年新建商品房销售均价4倍

陈雪根征收房产税能否降房价还能难说

,很难起到抑制房价的作用。

还有一个不可忽视的因素,就是税负和收益之间的关系,如果税负赶不上其房产增值或出租带来的收益,房产税能够逼出多少套住房上市销售是很难说的。

1986年条例征收房产税的对象是经营性用房(如商业服务业用房)和出租住房,经营性用房按照房产原值一次减除10%至30%后的余值计算缴纳、没有房产原值作依据的参考同类房产核定(也即市场比较法);出租住房以租金收入为计税依据。上海重庆的试点都没有明确经营性用房是否还交房产税,重庆明确了应税住房如出租无需按租金再交房产税,上海虽未明确,但两地实际都已把征税对象改为超出基本住房需求的部分,如果应税房屋用于经营或出租,只收房产税。

以上海为例,上海房产税按照市场交易价的70%计征,如果交易价高于上年新建商品房销售均价2倍的,税率为0.6%,低于2倍的税率为0.4%,假如一套应税住房市场价为400万元,按70%、税率0.6%计征,需交16800元,如按0.4%税率征收,那就只有11200元!假如这套住房用于出租,一年的租金收入怎么也不会低于这个数吧!在限购和新增供应减少的情况下,租金只会上涨,而应税房屋出租无需再交房产税,北京今年已经显现出租金涨幅高于二手房、二手房高于新建房的态势。一般来说,大部分房屋很难达到上年新建商品房销售均价的2倍以上,实际税率只有0.4%-0.5%,如果再考虑通胀等因素,房主没有理由非要因为开征房产税而出售此套住房。

再看重庆,重庆规定了三档税率,其抑制房价的意图比较明显,它既不设定扣除额度也不打折,如按最高一档,单价超过前两年新建商品房销售均价4倍(含4倍)的按1.2%计征,400万元一套的房子应税48000元,如出租,相当于每月4000元,税负也不是很高。如用于经营,收益会更高。

目前试行的房产税对于住宅是新增税负,因此,对超出基本需求之外的存量住房开征房产税,会增加其持有成本,降低其出售或出租的收益,对于增量房来说,会抑制过度消费,也就是降低需求,有可能降低房价,但能否降低房价,还要综合考虑税率以及实施之后的货币政策、调控政策和市场供求情况等才能确定,不能一概而论。

点评:房产税的征收十分复杂,正是因为如此,中央政府才没有轻率的在全国范围内征收房产税,房产税的全面征收,如果误伤刚需客或者普通的工薪阶层就得不偿失了。

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